Jako reakci na vaše časté dotazy jsem si dovolil popsat zkušenosti při výběru nemovitosti v USA. Často jste překvapeni, že Čech může vlastnit nemovitost v USA. Ano může. Třeba se to mnohým bude zdát neuvěřitelné, ale je to legální a jednoduché.

Občas se také někdo zajímá, zda má vlastník nemovitosti lepší přístup do USA, trvalý pobyt, zelenou kartu nebo nějaké jiné privilegium. Nemá a ani to není potřeba. Jako občan České republiky si při cestě do USA užíváte bezvízového styku už od 17. listopadu 2008. Je jen třeba před cestou vyplnit ESTA a můžete v USA pobývat tři měsíce. Pokud zažádáte o vízum B1/B2, délka pobytu se prodlouží na šest měsíců. Déle to bez návštěvy doma stejně nevydržíte. Musíte přeci občas navštívit rodinu, přátele, zubaře, lékaře a tak podobně.

Účel a využití nemovitosti

Před nákupem je dobré si odpovědět na dvě otázky. Základní otázkou je účel nemovitosti.

Investiční nemovitosti za účelem spekulace

Možná bude Vaše nová nemovitost investiční, zakoupená za účelem spekulace. Budete tedy očekávat prodej za výrazně vyšší cenu v nějakém přijatelném časovém horizontu.

Vypadá to jako dobrá investiční varianta. Americký trh totiž může vykázat roční růst až desítky procent. Například v některých okresech Floridy, vzrostly mezi jarem 2021 a jarem 2022 ceny domů^[1] z $250.000 na $400.000. Kdo tedy dokázal uhodnout, že:

1. Americká administrativa bude na pandemii^[2] reagovat zákazem vystěhování a zabavení^[3], který bude šestkrát prodlužovat na celkových 517 dní;
2. Přísné restrikce během pandemie^[2] a zvyšující se zločinnost v demokratických státech jako Kalifornie nebo New York způsobí migraci obyvatel do republikánských států Texas a Florida;
3. Možnost práce online při pandemii^[2] způsobí migraci z větších měst a aglomerací do menších měst;

mohl se těšit z téměř 40 % ročního nárustu cen nemovitostí.

Kdo ale vsadil na nákup bytu v San Francisku, mohl zažít velké zklamání. Například jste mohli v únoru 2020 koupit byt v centru San Franciska za cenu $520.000. A stejný byt jste na podzim 2023 mohli prodat za cenu $309.000, tedy se ztrátou 70 %.

Z uvedených příkladů je tedy laskavému čtenáři jistě jasné, že nákup nemovitosti za účelem spekulace, může být adrenalinová hra. Věřte ale, že každý realitní makléř vynaloží velké úsilí, aby vás přesvědčil, že cena nemovitostí roste stále a nikdy neklesá. Ale tak to opravdu není.

Investiční nemovitosti za účelem pronájmu

Možná k životu velký adrenalin nepotřebujete. Pak dáte spíše přednost nemovitosti k pronájmu s dobrým ročním výnosem. Když budete plánovat svoji investiční nemovitost držet^[4], nebude fluktuace její ceny rušit váš klidný spánek. Soustředíte se tak místo aktuální ceny na roční výnos.

Obecně lze říci, že roční výnos se ve velkých aglomeracích v Kalifornii⁵ pohybuje mezi 3 % až 4 %. Výjimečně může klesnou na mizerných 2,5 % nebo dosáhnout solidních 4,5 %. Podobná situace je mimochodem i v Praze^[5]. Naopak v malých městech na Floridě^[5] lze stále pohodlně dosáhnout ročního výnosu 6 %. Před pandemií^[2] to bylo 8 %.

Nemovitosti pro vlastní užití

Pokud jste citlivější na geopolitická rizika:

1. Rádi byste možná uložili své peníze mimo Evropu;
2. Rádi byste měli mimo Evropu připravené bydlení pro bezpečný život své rodiny;

budete pravděpodobně hledat jiný druh nemovitosti než při investici na spekulaci nebo pronájem.

Prioritou pro vás asi bude nízká kriminalita, příjemní sousedé^[6], dobré školy^[7], dobrá a dostupná nemocnice, možná pěkná zahrada. Menší důraz budete tedy dávat na potenciální výnos při pronájmu nebo zisk při prodeji.

Při výběru takové nemovitosti je vhodné zkoumat demografické trendy vašeho budoucího bydliště. Užitečné informace najdete například na www.datausa.io. Důležitými parametry jsou Poverty Rate, průměrný Household Income, průměrný věk a zejména rasové složení. Sami si přitom odpovězte na otázky korelace nebo kauzality mezi kriminalitou a demografickými parametry.

Druh vlastnictví nemovitosti

V předchozích odstavcích jste si odpověděli na otázku, zda budete mít nemovitost na spekulaci, pronájem nebo vlastní bydlení. Druhou zásadní otázkou je druh vlastnictví.

Home Owners Association (HOA)

Častým druhem vlastnictví je členství v Home Owners Association (HOA), které je s vlastnictvím domu spojeno. Z členství se nelze vyvázat a jste tak odsouzeni:

1. Platit poplatky za správu, obvykle ve výši $100 až $1000 měsíčně;
2. Dodržovat restrikce HOA, například restrikce nejkratší možné doby pronájmu, restrikce parkování na ulici mimo garáž, restrikce přerostlého trávníku, restrikce vjezdu nákladních aut, restrikce pobytu dětí atd.

Laskavý čtenář si jistě všiml, že HOA poplatky významně sníží výnos z pronájmu a restrikce zúží skupinu nájemců. Pokud navíc nebude nemovitost zrovna pronajata, bude vás stát více peněz než nemovitost mimo HOA.

Na druhou stranu vám HOA obvykle zajistí:

1. Přístup do společného bazénu, posilovny a klubovny;
2. Připojení na internet (často bezplatný), vodovod (většinou placený) a kanalizaci (většinou placený);
3. Pojištění vnějšího pláště budovy;
4. Někdy také ostrahu areálu.

Pro vaši lepší představu lze HOA vlastnictví přirovnat našemu společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo družstevnímu vlastnictví (DV).

No HOA, No Restrictions

Pokud máte z Česka zkušenost se společným nebo družstevním vlastnictvím, možná budete dávat přednost vlastnictví zcela individuálnímu. Takových domů je na trhu dostatek a jsou jasně označeny „NO HOA – No Deed Restrictions“.

Pokud koupíte NO HOA dům, nikdo po vás nebude žádat žádné měsíční poplatky za správu. Zbývá tedy daň, poplatky za vodu, kanalizaci, elektřinu a pojištění.

Property Tax musí platit všichni. Její výše je obvykle od 0,8 % do 1,5 % z ceny nemovitosti. Liší se podle státu a okresu. Její odhad u konkrétní nemovitosti můžete zjistit již před nákupem na Property Appraiser v daném okrese. Přesný výpočet dostanete až koncem kalendářního roku po koupi.

Pokud nebude váš dům napojen na městský vodovod ani kanalizaci, nebudete platit žádné vodné ani stočné. Ušetříte tak asi $100 měsíčně. Musíte ale počítat s cenou za údržbu septiku, studny a filtraci vody.

Měsíční poplatky za elektřinu mohou být od $30 do $500. Pokud budete mít na Floridě klimatizaci nastavenou na 82 °F, nebudete péci v troubě ani často prát a sušit prádlo, zaplatíte $30. Pokud máte velký dům s vysokými stropy, klimatizaci na 68 °F, budete často péci, prát a sušit, zaplatíte $500.

Bellow Market Rate (BMR)

V řadě amerických měst můžete koupit i byty nebo domy částečně vlastněné městem. Například v San Francisku jsou takové nemovitosti označeny zkratkou BMR (Bellow Market Rate). Kupní cena je regulovaná, tedy nižší. To je skvělé. Mrzuté ale je, že i vaše prodejní cena bude regulovaná, tedy nižší. Takové nemovitosti navíc obvykle nelze pronajmout. A při jejich koupi musíte prokázat výši ročního příjmu, například ne více než $80.000 za jednočlennou domácnost nebo ne více než $120.000 za dvoučlennou domácnost.

Tenancy in Common (TIC) a Cooperative (Co-op)

Dalším druhem vlastnictví je Tenancy in Common (TIC), které připomíná velmi přísné družstevní vlastnictví v Česku. TIC byty jsou levnější, ale mohu je doporučit jen zkušeným investorům. Ještě přísnějším druhem vlastnictví je Cooperatice (Co-op), které je svými restrikcemi pro investory většinou nepoužitelné.

Lease Hold

Z Londýna možná znáte vlastnictví Lease Hold. Takové byty najdete i v USA, například ve městě Honolulu, stát Havaj. Lease Hold byty jsou obvykle levnější a jejich vlastnictví je časově omezeno. Můžete tak koupit byt na Waikiki za cenu $200.000 s vlastnictvím na 60 let. To může stačit vám, ale u potomkům to může po vašem odchodu vyvolat mrzení.

Hledače

Pokud jste si vyjasnili účel a využití nemovitosti i druh vlastnictví, můžete se s radostí pustit do výběru. Nejrozšířenější službou pro hledání nemovitosti v USA je Zillow. Vytvořte si účet, stáhněte aplikaci a dobrodružství může začít.

Můžete použít i službu Trulia. Ta byla v roce 2015 koupena firmou Zillow, ale stále vystupuje samostatně. Vyberte si, která ze služeb je vám příjemnější.

Realitní makléři

Prodeje nemovitosti v USA se obvykle účastní dva realitní makléři. Jeden Real Estate Agent zastupuje prodávajícího. Jeho úkolem je zalistovat nemovitost do Multiple Listing Service (MLS) a organizovat prohlídky podle potřeb agentů kupujících.

Druhý agent zastupuje kupujícího. Jeho úkolem je připravit pro kupujícího prohlídky vybraných nemovitostí. Obvykle připraví 8 prohlídek na první den setkání. Podle vaší reakce následně připraví další 4 prohlídky na druhý den setkání. Obvykle to budou opakované prohlídky dvou nemovitostí z prvního dne a dvě další nemovitosti. Je dobrým zvykem se třetí den rozhodnout zda některou z nemovitostí koupíte nebo rozhodování o několik měsíců odložíte.

Nevkládejte do svého realitního makléře přehnaná očekávání. Zastupuje sice kupujícího, ale především zastupuje svojí provizi. Svého makléře si určitě važte a věřte mu. Ale nestyďte se ho vyměnit, pokud se s ním necítíte dobře. Je to vaše investice a jeho práce.

Doufám, že vám tento příspěvek při výběru vaší nemovitosti pomůže. Pokud byste potřebovali další radu, neváhejte napsat.

---

[1] Běžný samostatný rodinný dům se třemi ložnicemi a dvěma koupelnami, s garáží, o celkové obytné ploše kolem 1450 sqf (134 m²), na pozemku 8000 sqf (743 m²), v Sarasota County na Floridě.

[2] Tzv. pandemie Covid 19 od února 2020 do jara až léta 2022.

[3] Moratorium on Evictions and Foreclosure.

[4] Držet do konce svých dnů a předat ji potomkům.

[5] Situace v květnu 2024.

[6] V souladu se slušným vychováním nekategorizujeme v USA spoluobčany podle rasy, vyznání ani původu, ale sdružujeme se podle společné “Way of Life”.

[7] V záznamu o konkrétní nemovitosti na Zillow.com je uvedeno hodnocení tří stupňů škol, kam jsou žáci a studenti z této nemovitosti příslušny. Vybírejte s hodnocením 7 z 10 a více.